宝应刑事律师

    据了解，近些年因承租人优先购买权引发的纠纷案件中，优先权的设置不但不能保护、平衡当事人间的利益，还引发了关系人围绕房产得失进行的恶意诉讼事件。承租人优先购买权在实践中到底存在什么问题?

　　宣告第三人合同无效不能保证承租人的优先购买权

　　1988年“最高院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(试行) ”118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　这个意见试行了二十多年，在执行中早已与民法通则等价齐观，但这个意见归根到底应是对民法通则的一个解释，而民法通则中并没有相关内容条款。

　　我们在实践中也发现，这个对于出租人与第三人已经达成的买卖协议宣告无效的诉讼是很难达到承租人追求的目的的，也会造成很多恶意诉讼案件。以往很多判例说明，宣告一个合同无效之诉并不能同时确立另一个买卖合同事项。判定一个合同无效后，被出卖房产恢复原来状态，法院也无权强制出租人与承租人就此达成另一个合同。因为强制达成另一合同就会损害出租人对于自己物权的自由处分权，损害物权的完整性。而出租人与承租人没有达成买卖合同，在确认第三人合同无效之诉后的房产就会发生很多变数。比如，出租人可以有权不再出卖、承租人不积极购买或干脆不买。而由于诉讼过程较长，如果市场发生波动，价格高低都会对新合同的形成造成影响，其利益如何再行分配也是一个问题。现实中有很多遇房价高涨时出租人与承租人合谋，故意诉讼毁约损害第三人利益或者出租人和第三人合谋故意抬高房价，名义高价实际低价出卖的情况。

　　总之，宣告无效也并不能保证承租人就此取得同价房产，这个无效之诉既牺牲了物权人排他的自由处分权利，也牺牲了社会交易的安全性。因此这一无效之诉的尴尬已经为很多审判实践所证实。

　　而在物权法实施后承租人优先购买权被排除在物权之外从而明确为债权，为物权与债权之争划上句号之后，优先购买权这一在出租人物权之上设立的债权再以高于物权的姿态给予强制保护从法律角度变得没有道理。不符合社会现实的法律必然在适用中受到阻碍。因此，最高院在2009年6月22日出台的解释中，规定了确认出租人与第三人合同无效之诉不予支持，但给予承租人向出租人请求赔偿的权利。

　　承租人优先权的现实基础已经不存在

　　律师在查找大量材料的基础上发现，承租人优先购买权的形成是由于战争、经济等因素造成房屋奇缺，为保护作为弱势群体的承租人居住权而形成的特殊制度。它属于特殊历史条件下国家政策干预的产物。

　　可以说我们现在的社会现实与立法之初已有很大的差别，再适用这个优先权的现实基础已不存在，买卖不破租赁已经为承租人的居住权做出保护，承租人应在与出租人的合同约束下对所租房屋使用及投入作出预期。在物权之上设定的优先权是对出租人自由处分权的限制，且在一定程度上限制了第三人的购买权。

　　律师认为，既然租赁合同由双方约定，是否给予承租人优先购买的权利也应由物权人同意并以合同来约束。这样才既合法也合理。